私がほっこり紹介する「10倍株の銘柄候補」は、property technologies（5527）です。property technologiesは、2023年1月16日の引け後に2022年11月期通期の決算を発表しました。ちなみに、決算発表後の株価は、-5.8％と少し下落（1/16終値3150円→1/27終値2967円)しています。
本記事では、property technologiesの概要の紹介と決算資料のポイント、銘柄分析について、解説していきます。なお、各所に用いた数値は2023年1月時点のものです。
ここがポイント
- property technologiesは、リノベーション済み中古マンションや新築戸建て注文住宅の販売が主力事業。AIによる不動産査定なども。
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売上高は着実に伸びており、2021年2月期から2023年2月期の3年間で売上高は約1.8倍に拡大する計画。現状、営業利益率は5％前後で推移。
- 2023年2月期第3四半期決算は、会社予想に対して、会社計画に対して売上高の進捗率は104.0%、営業利益の進捗率は106.0％。
- 来期（2023年11月期）は、2022年11月期に比べて売上高は21.7%増収、営業利益は25.2％増益を計画
property technologiesとは
最初にproperty technologiesがどのような会社なのかを簡単に解説します。
会社概要
property technologiesは、リノベーション済み中古マンションや新築戸建て注文住宅の提供、AIによる不動産価格の査定や物件売却手法の提案などをするポータルサイト「KAITRY」を運営しています。
- 設立年：2020年11月
- 上場年：2022年12月(※会社自体は2014年以降から運営していることは確認)
- 業種分類：不動産
- 決算：11月末日
- 上場証券取引所：東京証券取引所 グロース市場
- ホームページ：https://pptc.co.jp/
業績の推移
次にproperty technologiesのここ数年の業績推移を以下に示します。売上高は着実に伸びており、2020年11月期から2023年11月期の3年間で売上高は約1.8倍に拡大する計画です。営業利益率は、5%前後で推移しています。
事業概要
property technologiesは、不動産に関するサービスを手広く提供して収益を上げており、行っている事業は以下の3つに分けられます。
- 中古住宅再生
- 新築戸建て販売
- 不動産関連のDX支援
です。
※property technologies「2023年11月期通期決算説明資料」より抜粋(P.5)
また、中古住宅再生は二つのサービスに分けられており、仲介会社からの委託を受けて中古マンションや中古住宅を再生して引き渡すものと、自社が展開するポータルサイトで住宅を売りたい顧客からの要望を受けて査定・買取を直接行う「KAITRY」事業の二つに分けられます。
※property technologies「2023年11月期通期決算説明資料」より抜粋(P.45)
最後に三つ目の不動産向けのDX支援については、現在、AIによる不動産価格の査定と不動産営業で用いる売却提案書作成の支援の二つの支援機能を実装しており、今後も顧客情報管理や問い合わせチャット機能などを実装し、機能を充実させていく計画です。
※property technologies「2023年11月期通期決算説明資料」より抜粋(P.41)
2022年11月期通期決算資料を読み解く
それでは、2023年1月16日に発表されたproperty technologiesの2023年11月期通期決算について、読み解いていきましょう。
会社予想に対する進捗率
2023年11月期通期決算は、会社計画に対して売上高の進捗率は104.0%、営業利益の進捗率は106.0％でした。中古住宅再生の取扱高が拡大したことから前年度から売上高は31.3％の増収、経常利益は38.2％の増益となっています。
ちなみに、事業別の内訳は次のとおりです。中古住宅再生事業の売上高は27,873百万円(全体比：71.9％)、営業利益は1,586百万円、戸建住宅の売上高は10,887百万円（全体比：28.1%）、営業利益は806百万円です。DX支援の内訳については記載はありませんが、事業概要から察するに中古住宅再生で計上されているものと思われます。
※property technologies「2023年11月期通期決算説明資料」より抜粋(P.9)
以下に四半期ごとの売上高の推移を示しました。見てのとおり、売上高は右肩上がりとなっており、四半期ごとに見ても、今年度に入って、+20.6%（22/4Q→23/1Q）、+12.0%（23/1Q→23/2Q）、+7.9%（23/1Q→23/2Q）と高い伸びを示しています。ただし、売上高の増収割合の減速気味なのは気になる点です。
次にproperty technologiesが設定しているKPIの年度ごとの推移を以下で示します。いずれの指標の前年度から大きく伸ばしており、好調なことが伺えます。この中で特に目につきの取引仲介会社数の増加で、今年度は一気に52.8%も伸ばしています。また、査定数や期末在庫数が増加していることから、次年度についても当面は順調に推移しそうなことが読み取れます。
※property technologies「2023年11月期通期決算説明資料」より抜粋(P.11、P.12)
来期計画
property technologiesは、通期決算の発表と同時に来期(2023年11月期)の会社計画を発表しています。2023年11月期は、2022年11月期に比べて売上高は21.7%増収、営業利益は25.2％増益を計画しています。また、グロース株では珍しく四半期ごとの予想を開示しており、下期（特に４Q）に偏重した計画となっています。
なお、売上が偏重することに関して、2023年1月26日に公表した補足資料内で、３月/４月と10/11月での引き渡しが多く売り上げが集中するとあります。しかし、その説明だと2Qの売上比率がもっと大きくなりそうなものなのですが。。。
※property technologies「2023年11月期通期決算説明資料」より抜粋(P.16)
銘柄分析
最後に銘柄分析を行いましたので、紹介します。
ファンダメンタルズ分析
property technologiesのファンダメンタルは以下のとおりです。
- 時価総額：123.2億円
- PER：7.64倍
- PBR：2.34倍
- 配当：(2022.11)0円、(2023.11(予))0円
- 予想配当利回り：0%
- 自己資本率：15.7%
- 増収率：(2022.2)31.3%、(2023.2(予))21.7%
- 増益率：(2022.2)38.2%、(2023.2(予))24.6%
- 営業利益率：(2022.11)6.1%、(2023.11(予))6.3%
※2023年1月16日終値で算出しております。
株価分析
以下にproperty technologiesの上場以来の株価チャート（日足）を示します。公募価格は2950円で、上場して1週間後に4595円を付けた後、下落しており、現在は公募価格近辺で推移しています。
株主構成
property technologiesの株主構成は、以下のとおりです。創業者で現在の社長である濱中雄大氏が筆頭株主です。このことから、私が10倍株の探索条件の一つとして挙げている「オーナー経営者かつ上位株主」の条件には合致しています。
- 濱中雄大 305(82.2)
- J-GIA1号投資事業組合 63(16.9)
- みずほ成長支援投資事業組合 3 (0.8)
10倍株探索条件の可否まとめ
property technologiesは、調べた結果、以下で掲げている私の10倍株の探索条件のうち、営業利益率を除いた４つの条件を満足しています。
- 増収率（20%以上）：○
- 営業利益率（10%以上）：×
- 時価総額（200億円未満）：○
- 上場から5年以内：○
- オーナー経営者かつ上位株主：○
まとめ
ここまで、property technologiesの銘柄分析を行ってきました。直近の不動産市場の好調を受けて、今期の決算は良好でした。来期も増収増益の計画となっています。
ただ、中古住宅再生、新規注文住宅販売、DX支援と３つの事業を抱えているにもかかわらず、それぞれの事業の内訳の詳しい説明がなくて実状がつかみにくいため、今後は開示を要望したいです。（せっかく、四半期ベースの計画を開示するなどオープンな印象があるのにもったいないです。）
【注意事項】
最後に注意事項です。
どのような投資するかについては、あくまでご自身の責任に基いた判断のうえ、実施してください。
上記で記載した内容は、収集した情報や分析データに基づき、筆者個人の見解をまとめたものです。したがって、すべてが正確な情報であるとは保証できません。また、収集した情報やデータに関しても、投稿時点のものなので、すでに古い情報になっている可能性がありますので、ご注意願います。
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