私がほっこり紹介する「10倍株の銘柄候補」は、グローバルリンクマネジメント（3486）です。グローバルリンクマネジメントは、2022年8月5日の引け後に2022年12月期第2四半期の決算発表を行いました。ちなみに、決算発表後の株価は、約9.3%下落(8/5終値988円→9/22終値920円)しています
本記事では、グローバルリンクマネジメントの概要の紹介と決算資料のポイント、銘柄分析について、解説していきます。なお、各所に用いた数値は2022年9月時点のものです。
ここがポイント
- グローバルリンクマネジメントは、東京23区内の駅近に立地していることが多い「アルテシモ」ブランドの投資用コンパクトマンション販売が主力事業。
- 業績は着実に伸びており、2017年12月期から2022年12月期の5年間で売上高は約2倍に拡大する計画。営業利益率は近年5～6%と一定の水準をキープ。
- 中長期計画によると、2024年12月期に売上高500億円(2021年度の約1.7倍)、経常利益50億円（2021年度の約3.4倍）を目指す
- 2022年12月期第2四半期決算は、会社予想に対して売上高の進捗率は48.9%、経常利益の進捗率は56.4%。前年同時期と比べて、進捗率は良好。
- 来年度(2023年12月期)に販売を予定している物件はほぼ取得完了。
グローバルリンクマネジメントとは
最初にグローバルリンクマネジメントがどのような会社なのかを簡単に解説します。
会社概要
グローバルリンクマネジメントは、「アルテシモ」ブランドの投資用コンパクトマンション販売が主力事業。投資マンションは、東京23区内の駅近に立地しているところが多い。近年は、環境配慮型建築物件の仕入れや取得に力を入れている（2023年12月期の物件のうち40%以上が目標）。なお、すでに来年度(2023年12月期)に販売を予定している物件はほぼ取得完了。
- 設立年：2005年3月
- 上場年：2017年12月
- 業種分類：不動産
- 決算：12月末日
- 上場証券取引所：東京証券取引所 プライム市場
- ホームページ：https://www.global-link-m.com/
業績の推移
次にグローバルリンクマネジメントのここ数年の業績推移を以下に示します。業績は着実に伸びており、2017年12月期から2022年12月期の5年間で売上高は約2倍に拡大する計画です。また、営業利益率は近年5～6%と一定の水準を保っています。
事業概要
グローバルリンクマネジメントが行っている事業は投資用マンションの販売です。物件は主に東京23区の駅近にあるコンパクトタイプのマンションです。近年は、1棟売りに力を入れているところです。
※グローバルリンクマネジメント「2022年中期経営計画」より抜粋(P.7)
中期成長イメージ
グローバルリンクマネジメントは、2024年度までの中期計画を発表しており、計画の指標となる数値は以下のとおりです。まず、売上高は2021年12月期の約1.7倍となる500億円、経常利益は2021年12月期の約3.4倍となる50億円を目標として掲げています。
※グローバルリンクマネジメント「2022年中期経営計画」より抜粋(P.14)
その成長戦略を実現する施策としては、以下の３つを掲げています。
- 環境配慮型物件(ZEB,ZEH)の割合を増やす
- 1棟バルク販売（1棟まるごと売り）を強化
- オフバランス開発の強化
環境配慮型物件(ZEB,ZEH)は、「ゼロエネルギー＝エネルギーを消費しない」建物のことです。ゼロエネルギーを達成するために、これらの建物では複層ガラスや樹脂サッシなどのエネルギーの消費を抑える省エネ機能や太陽光発電などの創エネ機能を持たせています。同社の資産からこの環境配慮型物件にすることで、資産価値が向上することから顧客へのメリットにつながるとしています。
二つ目の1棟バルク売りについては、そのままなので、説明を省きます。
オフバランス開発とは、グローバルリンクマネジメントが資産を保有しない（バランスシートに乗らない）ことを意味しており、具体的にはマンションの企画や完成後の販売は同社でやるものの、マンションの土地の購入や建設などはゼネコンなどに実施する形態のことを言います。このことにより、資金の制約を受けずに開発数を増やすことができます。
2022年12月期第2四半期決算資料を読み解く
それでは、2022年8月5日に発表されたグローバルリンクマネジメントの2022年12月期第2四半期決算について、読み解いていきましょう。
会社予想に対する進捗率
2022年12月期第2四半期決算は、会社予想に対して売上高の進捗率は48.9%、経常利益の進捗率は56.4%でした。前年同時期の進捗率は、売上高が49.7％、経常利益が36.8%だったことから、進捗は良好です(2019年度と2020年度比較しても、良好)。特に経常利益は前年同期より105.6%と大幅に上がっています。これは１棟売り順調だったためとのことです。加えて、下期分の販売分も既に多くは契約済みとのことから、現段階では通期計画どおりに進んでいると言えます。
※グローバルリンクマネジメント「2022年12月期第1四半期 決算説明資料」より抜粋(P.18)
同社の業績を予測するうえでキーとなる指標となる物件仕入れの状況ですが、2022年度は1320戸の目標に対して、602戸と45.6%の仕入れを終えています。また、今後の仕入れ量を増やすために今期は仕入れ人員を今までの約2倍となる20人（2021年度11人）に増やしています。
※グローバルリンクマネジメント「2022年12月期第1四半期 決算説明資料」より抜粋(P.14)
なお、各年度の販売計画に対する新築物件の仕入れの状況についても紹介しておきます。2022年度分の914戸はすでに完了し、2023年度も960戸の予定のうちすでに944戸（達成率98%)を仕入れしています。2024年度分も計画戸数のうち、46%の仕入れを終えています。
銘柄分析
最後に銘柄分析を行いましたので、紹介します。
ファンダメンタルズ分析
グローバルリンクマネジメントのファンダメンタルは以下のとおりです。
- 時価総額：73.2億円
- PER：5.61倍
- PBR：1.29倍
- 配当：(2021.12)35円、(2022.12(予))35円
- 予想配当利回り：3.80%
- 自己資本率：19.6%
- 増収率：(2021.12)14.3%、(2022.12(予))14.1%
- 増益率：(2021.12)44.6%、(2022.12(予))34.5%
- 営業利益率：(2021.12)5.5%、(2022.12(予))6.6%
※2022年9月22日終値で算出しております。
グローバルリンクマネジメントと同じく投資マンション事業をメインで行っている上場企業と比較してみました。こうしてみると、不動産業でありがちでいずれの企業も低PERです。その中でもグローバルリンクマネジメントはPERが最も低く割安な水準にあります。
※2022年9月22日時点の終値にて、比較。SBI証券のサイトを利用
株価分析
以下にグローバルリンクマネジメントの2020年1月以降の株価チャート（週足）を示します。公募価格は655円（1:4の株式分割を考慮）で上場直後に2525円の最高値を付けた後、下落し、コロナショック時に439円の底値を付けました。その後は上昇トレンドに入り、現在は920円となっています。（今はもみ合い時期に入っているように見えます。）
株主構成
グローバルリンクマネジメントの株主構成は、以下のとおりです。創業者でもあり、現社長でもある金大仲氏が上位株主です。このことから、私が10倍株の探索条件の一つとして挙げている「オーナー経営者かつ上位株主」の条件には合致しています。
- (株)G2A 270(33.9)
- 金大仲 173(21.8)
- 日本マスター信託口 35 (4.4)
- 富永康将 32 (4.1)
- 鈴木東洋 10 (1.3)
10倍株探索条件の可否まとめ
グローバルリンクマネジメントは、調べた結果、以下で掲げている私の10倍株の探索条件のうち、増収率を除いた4つの条件を満足しています。
- 増収率（20%以上）：×
- 営業利益率（10%以上）：〇
- 時価総額（200億円未満）：〇
- 上場から5年以内：〇
- オーナー経営者かつ上位株主：〇
まとめ
ここまで、グローバルリンクマネジメントの銘柄分析を行ってきました。同社は投資用マンションの開発販売事業のみです。すでに来年度分までの仕入れを終えていることや顧客への資産価値を考えて、環境配慮型物件に切替を行っている点などは他社にない強みと感じます。また、昨今の円安により外国から見れば日本の不動産は相対的に安くなっていることから、海外からの投資家の購入も増えそうな点も後押し材料だと思います。
一方で現状は影響がないように見えますが、昨今の資材の高騰などの影響がどのくらい出てくるのかが気になりますし、また、今後、景気後退の懸念もありますので、すでに仕入れている物件が来年度以降が着実にはけるのかもリスクとなるのではないでしょうか。
【注意事項】
最後に注意事項です。
どのような投資するかについては、あくまでご自身の責任に基いた判断のうえ、実施してください。
上記で記載した内容は、収集した情報や分析データに基づき、筆者個人の見解をまとめたものです。したがって、すべてが正確な情報であるとは保証できません。また、収集した情報やデータに関しても、投稿時点のものなので、すでに古い情報になっている可能性がありますので、ご注意願います。
この記事が面白かったら、以下のボタンをぽちっと押してください。
